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Aktuelle Entwicklungen und Projekte im Bereich des Immobilienmarktes sowie über unser Unternehmen.

 

Warum eine Online-Immobilienbewertung nur eine grobe Preiseinschätzung liefert

Die Onlinebewertung einer Immobilie geht schnell und ist oft kostenlos. Wer eine genaue Einschätzung will, sollte sich jedoch nicht darauf verlassen.

Am Markt für Wohnimmobilien kriselt es. Insbesondere die Preise für gebrauchte Häuser und Wohnungen stehen in einigen Regionen unter Druck. Für Eigentümer, die verkaufen wollen, ist das keine einfache Situation. Sie möchten wissen, wie viel ihre Immobilie wert ist. Plattformen wie McMakler, Immoscout24 und Check24, aber auch viele Maklerbüros und Finanzierer versprechen dabei Hilfe – online, schnell und oft sogar kostenlos.

Das Prinzip ist bei allen Anbietern ähnlich: Der Nutzer gibt online einige wenige Daten wie den Standort, die Wohnfläche und die Art der Immobilie ein. Ausgereiftere Tools berücksichtigen zusätzlich wertsteigernde oder -mindernde Faktoren.

„Eine zunehmend wichtige Rolle spielt der Sanierungszustand einer Immobilie“, sagt Alexander Krolzik, Abteilungsleiter Immobilienfinanzierung, Bau- und Kaufvertrag in der Verbraucherzentrale Hamburg. Dazu erfragen manche Portale die Einschätzung des Eigentümers. Nur: „Diese Selbstauskunft ist immer gefärbt. Kaum ein Eigentümer wird den Zustand seines Hauses als ‚schlecht‛ einstufen“, meint Krolzik. Individuelle Merkmale wie der Grundstückszuschnitt oder die Nachbarschaft berücksichtigen die standardisierten Abfragen in der Regel nicht.

Die Datenbasis für ermittelte Immobilienpreise ist schwer zu durchschauen

Die eingegebenen Daten vergleicht das Tool im Hintergrund mit denen ähnlicher Immobilien. „Online-Immobilienbewertungen basieren in aller Regel auf Angebotspreisen, nicht auf den Preisen, die tatsächlich in Verkäufen erzielt wurden“, erklärt Ina Viebrok-Hörmann, Bundesfachbereichsleiterin Immobilienbewertung im Bundesverband öffentlich bestellter und vereidigter sowie qualifizierter Sachverständiger (BVS).

Damit seien die zugrunde gelegten Preise tendenziell zu hoch, sagt sie. Für Interessenten sei nicht erkennbar, wie viele Angebotspreise aus welcher Region im Pool des Anbieters enthalten seien.

„Auch was die Aktualität ihrer Daten angeht, halten sich die Anbieter bedeckt“, ergänzt Stephanie Schäfer vom Fachausschuss Sachverständige im Immobilienverband Deutschland (IVD): „Es kann durchaus vorkommen, dass Immobilienangebote einfließen, die bis zu zehn Jahre alt sind und nur auf die aktuellen Verhältnisse umgerechnet wurden.“

Der Kunde hat also keine Möglichkeit nachzuvollziehen, wie belastbar die Bewertung ist. Am Ende des Abgleichs durch den Anbieter steht meist eine Preisspanne. „Für ein Einfamilienhaus werden durchaus Spannen in sechsstelliger Höhe angegeben“, so die Beobachtung von Viebrok-Hörmann. „Mit einer solchen Bewertung kann man wenig anfangen.“

Eine Onlinebewertung bietet also in erster Linie nur eine grobe Orientierung. Ob man dafür persönliche Daten freigibt, sollte sich jeder Verkäufer vorher gut überlegen. Schließlich ist das Hauptziel der Onlineportale die Akquise neuer Kunden. „Mit einer Online-Immobilienbewertung baut der Anbieter eine Beziehung zum Eigentümer auf. Sein Ziel ist, den Fuß in der Tür zu haben. Er will den Eigentümer gezielt mit Angeboten versorgen und ihn als Kunden für sich oder auch Verbundpartner gewinnen“, erläutert Michael Herte, Referatsleiter Markt, Recht und Finanzdienstleistungen in der Verbraucherzentrale Schleswig-Holstein.

Herte warnt: „Bevor Verbraucher eine solche Dienstleistung nutzen, sollten sie sich darüber informieren, welche Daten erhoben werden, zu welchem Zweck diese verarbeitet und wie lange sie gespeichert werden. Wenn der Anbieter darüber nicht informiert, ist das ein Alarmzeichen.“

Möglichen Immobilienwert mit verschiedenen Quellen ermitteln

Ergänzend oder alternativ zur Online-Immobilienbewertung haben Eigentümer noch zahlreiche weitere Möglichkeiten, um sich einem realistischen Angebotspreis anzunähern. Immerhin stellt er die Weichen für den geplanten Verkauf: Bei einem zu hoch angesetzten Wert fällt die Nachfrage gering aus, die Vermarktungszeit zieht sich in die Länge.

Wird der Angebotspreis zu niedrig angesetzt, verringert sich der Verkaufserlös unnötig. „Je mehr Informationen aus unterschiedlichen Quellen ich als Eigentümer nutze, umso besser kann ich mich einem realistischen Durchschnittswert annähern“, betont der Hamburger Verbraucherberater Krolzik.

Eine Einordnung erlaubt beispielsweise der Preisspiegel der Landesbausparkassen im Internet mit einer regionalen Suche und den nach Objektkategorien differenzierten Preisspannen. Viele Länder veröffentlichen sogenannte Grundstücksmarktberichte. Hilfreich ist auch das Bodenrichtwertsystem für Deutschland, das länderübergreifende kostenlose Auskunftsportal der Gutachterausschüsse für Grundstückswerte. Der Vorteil: Es basiert auf realen Verkaufspreisen.
 
„Allerdings werden die Daten der Gutachterausschüsse in den meisten Gebieten nur einmal im Jahr aktualisiert und hinken der Entwicklung hinterher“, so die Einschränkung von IVD-Expertin Schäfer. Im aktuellen Markt heißt das: Die angegebenen Preise sind zu hoch. Manch ein Gutachterausschuss vor Ort erstellt jedoch gegen eine geringe Gebühr eine Liste der jüngsten Verkäufe von Immobilien mit vergleichbaren Merkmalen.
 

Profis liefern fundierte Bewertung für Verkäufer

Alle Eigenrecherche ersetzt indessen nicht die Einschätzung durch einen Profi bei einem Vor-Ort-Termin. In die mündliche Bewertung durch einen ortsansässigen Makler fließen neben offiziellen Daten sowie seinen aktuellen Verkaufserfahrungen auch die spezifischen Merkmale der Immobilie ein. Ähnlich ist das Vorgehen eines Sachverständigen. Sein Gutachten kann unterschiedlich umfangreich und teuer ausfallen.

„Für eine gutachterliche Stellungnahme sollten Eigentümer auf jeden Fall 1000 Euro einplanen“, sagt BVS-Expertin Viebrok-Hörmann. Ein solches Dokument ist zwar nicht rechtskonform etwa für einen Erbschaftsstreit, aber eine fundierte Grundlage für Verkäufer und Kaufinteressenten. Dabei können auch Experten den Wert einer Immobilie letztlich nur schätzen. Persönliche Motive von Käufern können sie genauso wenig vorhersehen wie Preisentwicklungen.

Dieser Text ist am 26.01.2023 zuerst im Handelsblatt-Newsletter Inside Energie & Immobilien erschienen.

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Immobilienfinanzierer wieder vorsichtig optimistischer

Die Immobilienfinanzierer sind positiver gestimmt als im Vorquartal: Das BF.Quartalsbarometer steigt aus dem bisherigen Rekordtief von 20,22 Punkten auf 17,98 Zähler zum Jahresende 2023. Zuversichtlich machen stabile Liquiditätskosten und eine sinkende Inflationsrate.

Der Wert des BF.Quartalsbarometers, das Bulwiengesa vierteljährlich für die BF.direkt AG erstellt, steigt im vierten Quartal 2023 nach dem bisherigen Tiefststand (minus 20,22 Punkte) im Vorquartal wieder leicht auf den aktuellen Barometerstand von minus 17,29 Zählern im vierten Quartal 2023 – die Negativskala endet bei minus 25. Das spiegelt eine Stimmungsaufhellung am Markt für Immobilienfinanzierungen wider.

Zum Vergleich: Im ersten Quartal 2015 erreichte der Sentiment-Index den vorläufigen Höchststand von 8,11 Punkten – ein Wert von Null spricht für einen ausgeglichenen Markt, alles darüber wäre eine gute Finanzierungsbereitschaft bis hin zur progressiven Kreditvergabe (plus 25).

Bestand und Entwicklung: Margen gleichen sich an

Als Gründe für die leichte Erholung nannten die 110 befragten Experten zum einen die Liquiditätskosten, die nicht mehr steigen, sondern eher als stagnierend wahrgenommen werden, zum anderen die Diskrepanz zwischen den Bestands- und Projektentwicklungsmargen, die weniger deutlich ausfällt als zuvor.

Die durchschnittliche Marge für Bestandsfinanzierungen beträgt nun 262,3 Basispunkte (drittes Quartal 2023: 220,5 Basispunkte), die für Projektentwicklungsfinanzierungen 359,8 Basispunkte (drittes Quartal 2023: 306,6 Basispunkte).

Für Optimismus sorgt außerdem der Rückgang der Inflationsrate auf 3,2 Prozent, wie Francesco Fedele, CEO der BF.direkt AG, kommentiert: "Außerdem ist der Zehn-Jahres-Zinsswap zuletzt auf unter drei Prozent gefallen. Das sind gute Neuigkeiten für die Immobilienbranche."

Restriktivere Bedingungen am Finanzierungsmarkt

Divergent entwickelten sich die Beleihungsausläufe von Beständen und Projektentwicklungen. Die Loan-to-Costs der Entwicklungsfinanzierungen sind im vierten Quartal 2023 leicht um 1,2 Prozentpunkte auf 69,8 Prozent gestiegen, während die Loan-to-Values der Bestandsfinanzierungen um 1,6 Prozentpunkte auf 62,6 Prozent gefallen sind. Die langjährige Entwicklung beider Werte weist allerdings nach unten.

Mittlerweile sehen 88,6 Prozent der Finanzierungsexperten restriktivere Bedingungen am Finanzierungsmarkt, das sind 8,2 Prozentpunkte mehr als bei der vorigen Umfrage. Als Gründe nannten die Experten die gestiegenen Zinsen, das erhöhte Risikoniveau, das geringe Transaktionsvolumen und die allgemeine Marktlage.

"Die Mehrheit der Marktteilnehmer erwartet sinkende Zinsen. Absehbar ist auch, dass die Zinsen für variable Finanzierungen wieder günstiger werden als langfristige Zinsfestschreibungen. Das wird für eine gewisse Normalisierung sorgen, auch wenn das Marktumfeld schwierig bleibt", so Professor Dr. Steffen Sebastian, Inhaber des Lehrstuhls für Immobilienfinanzierung an der IREBS und wissenschaftlicher Berater des BF.Quartalsbarometers.

Kaum noch Wohnungsbaufinanzierung

Mehr als die Hälfte der Experten gibt an, dass das Neugeschäft stagniert. Bei den Antworten auf die Frage, welcher Schwerpunkt derzeit beim Neugeschäft gesetzt wird, dominieren weiterhin die Risikominimierung (30,3 Prozent), die Pflege von Kundenbeziehungen (23,6 Prozent) und die Renditemaximierung (19,1 Prozent). Kreditentscheidungen werden überwiegend von der Risikoabteilung beeinflusst. Nur ein kleiner Anteil der die Umfrageteilnehmer sagt, dass der Neugeschäftsbereich bei der Kreditvergabe bestimmend sei.

Bei den Immobilientypen, die derzeit finanziert werden, zeichnen sich bei Projektentwicklungen in der Drei-Jahres-Betrachtung deutliche Entwicklungen ab. "An diesen Zahlen lässt sich etwa ablesen, dass es kaum noch Wohnungsbaufinanzierung im Bauträgergeschäft gibt", berichtet Sven Carstensen, Vorstand der Bulwiengesa AG: "Nur noch die Hälfte der befragten Experten hat entsprechende Kredite in den Büchern." Im ersten Quartal 2020 gaben noch fast alle Umfrageteilnehmer an, Büroimmobilien im Bestand zu finanzieren – mittlerweile sind es noch 71 Prozent. Bei Büroentwicklungen ist der Wert von 87 auf 60 Prozent gefallen.

Bei den Antworten auf die Frage, weshalb Darlehensvergaben in der Praxis nicht zustande kommen, dominiert weiterhin das fehlende Eigenkapital des Darlehensnehmers. Bei qualitativ guten Assets mit einem belastbaren ESG-Transformationsplan und ausreichendem Eigenkapital zeigen sich Banken und andere Finanzierungsinstitutionen weiterhin finanzierungsbereit, heißt es im BF-Quartalsbarometer.

BF.Quartalsbarometer: Methodik

Das BF.Quartalsbarometer wird quartalsweise im Auftrag der BF.direkt AG, Spezialist für die Finanzierung von Immobilienprojekten, durch das Analyseunternehmen Bulwiengesa AG erarbeitet. Der Index gibt die Stimmung und das Geschäftsklima der Immobilienfinanzierer in Deutschland wieder. Zur Ermittlung werden 110 Experten befragt, die mit der Vergabe von Krediten an Immobilienunternehmen betraut sind. Das Panel besteht aus Vertretern unterschiedlicher Banken und anderen Finanzierern.

Der Wert des BF.Quartalsbarometers setzt sich zusammen aus der Einschätzung zur Veränderung der Finanzierungsbedingungen, der Entwicklung des Neugeschäfts, der Höhe der gewährten Kredittranchen, der Risikobereitschaft der Finanzierer nach Assetklassen, der Höhe der LTV- und LTC-Werte, der Entwicklung der Margen, der Bedeutung alternativer Finanzierungsmöglichkeiten und der Entwicklung der Liquiditätskosten.

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All-Inklusive-Quartiere: Wann sie sich lohnen


In vielen deutschen Großstädten werden neue Quartiere hochgezogen. Diese umfassen neben Wohneinheiten auch Kitas, Tiefgaragen und mitunter sogar Einkaufszentren. Doch nicht überall halten die Rundum-Sorglos-Pakete ihr Versprechen

Top moderne Wohnungen, kurze Wege zur Kita und zum Bäcker, ein Tiefgaragenstellplatz fürs Auto und frisch geteerte Straßen: Wer in ein Neubauquartier zieht, muss sich um Sanierungsstau und marode Infrastruktur keine Gedanken machen. Mehr als 750 Quartiere mit mindestens 500 Wohneinheiten sind seit 1990 in Deutschland entstanden. Doch Käufer müssen für nach 2020 gebaute Wohnungen tief in die Tasche greifen, zeigt der Postbank Wohnatlas: Eine 70 Quadratmeter große Neubauwohnung im mittleren Preissegment kostet im bundesweiten Mittel rund 115.000 Euro mehr als eine Bestandsimmobilie. In Lübeck, Erlangen, München, Mainz, Stuttgart und Berlin liegt die Differenz sogar bei mehr als 200.000 Euro. Eine Wohnung im Quartier lohnt vor allem dann, wenn die Preisdifferenz nicht allzu hoch ausfällt – und wenn der gewünschte Komfort auch tatsächlich dabei ist.

Steimker Gärten in Wolfsburg: Die Stadt wächst

Das Analyseunternehmen Prognos bescheinigt Wolfsburg eine goldene Zukunft: Die Stadt in Niedersachsen landet im Zukunftsatlas auf Platz fünf der deutschen Städte mit den größten Zukunftschancen. Um mehr Wohnraum zu schaffen, wird im Quartier Steimker Gärten fleißig gewerkelt. Seit 2016 entsteht ein urbanes Wohnquartier am grünen Rand der Innenstadt mit rund 1.800 Wohneinheiten, inklusive Bäcker, Gewerbeflächen, Seniorenheim und Kita. Eine Vier-Zimmer-Wohnung gibt es beispielsweise für eine halbe Million Euro: vierter Stock mit Aufzug, 104 Quadratmeter, Smart-Home-Steuerung, Tiefgaragenplatz mit vorinstallierter E-Mobilität und bester Energieeffizienz. Am Ende einer Sackgasse gelegen, verkehrsberuhigt, mit Innenhof. Wer mieten will, muss mit 12 bis 13 Euro pro Quadratmeter rechnen – im Vergleich zu sieben Euro im Bestand. „Als Wirtschaftsstandort mit einer hohen Kaufkraft ist das noch vergleichsweise günstig“, sagt ein Sprecher des Projektentwicklers VW Immobilien. „Für die Wolfsburger sind die Preise sehr ambitioniert, aber Zugezogene aus Metropolen wie München oder Berlin sind häufig überrascht, wie günstig Neubauwohnungen hier sind.“ Das bestätigt der Postbank Wohnatlas: Eine 70-Quadratmeter-Neubauwohnung kostet in Wolfsburg knapp 81.000 Euro mehr als eine Bestandsimmobilie und damit deutlich weniger als in den Metropolen.

München-Freiham: Europas größte Quartiersentwicklung

Das sieht in München schon ganz anders aus. Hier liegt die Differenz bei rund 212.000 Euro. Die Nachfrage nach Wohnraum ist groß, deshalb entsteht im Westen der Landeshauptstadt der neue Stadtteil Freiham: so groß wie 250 Fußballfelder, komplett ausgestattet mit U-Bahn- sowie S-Bahn-Anbindung, dem größten Bildungscampus der Stadt, mehr als einem Dutzend Kitas, einem Sportpark und dem Stadtteilzentrum ZAM. Das Quartier ist das Größte, das derzeit in Europa entwickelt wird. Mehr als 25.000 Menschen sollen hier einmal leben, rund die Hälfte ist schon eingezogen. Im kommenden Jahr eröffnet auch das Stadtteilzentrum, ein Mix aus klassischem Einkaufszentrum mit Mietern wie TK Maxx oder Rewe und offenem Platz. Auch energetisch überzeugt der neue Stadtteil: Freiham hat eine eigene Geothermie-Anlage, die einen Großteil des Wärmebedarfs des Viertels deckt. Genossenschaften, städtische Wohnungsbaugesellschaften, Baugruppen und private Bauträger bauen für unterschiedliche Bedürfnisse und finanzielle Möglichkeiten und sorgen so für ein breites Angebot.

Rosenstein in Stuttgart: Umnutzung der Bahnstrasse

Während in München am Stadtrand neuer Wohnraum entsteht, wird in Stuttgart bestehende Fläche in der Innenstadt umgenutzt: Der neue Stadtteil Rosenstein entsteht teilweise auf einer Bahntrasse, auf der heute noch Züge in den Stuttgarter Hauptbahnhof einfahren. Wenn der neue Hauptbahnhof in zwei Jahren in Betrieb geht, wird das Gleisfeld abgebaut und Rosenstein aufgebaut. Entlang der Gleise läuft die Quartiersentwicklung bereits auf Hochtouren: Rund 250 Wohnung sind schon bezogen, weitere 130 Wohnungen, eine Kita und eine Sozialstation entstehen gerade. Eine Vier-Zimmer-Eigentumswohnung mit knapp 106 Quadratmetern Wohnfläche und Mini-Garten gibt es hier für 799.000 Euro.  Und auch hier zeigt sich die Preisschere zwischen alt und neu: 205.000 Euro mehr müssen Immobilienkäufer in Stuttgart für eine Neubauwohnung im Schnitt berappen. Ob sich diese Investition lohnt, hängt einerseits von üblichen Faktoren wie dem Wertsteigerungspotential ab. Andererseits aber auch vom individuellen Komfort-Faktor: Kurze Wege im Alltag und ein Kitaplatz direkt nebenan lassen sich nur schwer in Geld aufwiegen.

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Erstes Finanzgericht hält Grundsteuer für verfassungswidrig

Der Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland erhält gerichtliche Unterstützung für seine Auffassung, dass die neue Grundsteuer nach dem Bundesmodell verfassungsrechtlich höchst bedenklich sei.

Geywitz plant Förderung für Kauf von älteren Häusern

Zusätzlich zur bestehenden Neubauförderung will die Bundesbauministerin Klara Geywitz ein neues Förderprogramm starten. Es soll Familien beim Erwerb von Bestandsimmobilien unterstützen. Dies sagte die Ministerin der Neuen Osnabrücker Zeitung. Die Verhandlungen darüber seien am Laufen.

Angesichts hoher Finanzierungszinsen und Baukosten ist der Traum vom Eigenheim für viele in weite Ferne gerückt. Zugleich gibt es viele unsanierte Häuser, die derzeit an Wert verlieren. Gegenüber der Neuen Osnabrücker Zeitung hat die Bundesbauministerin Klara Geywitz angekündigt, hier Abhilfe schaffen zu wollen. „Wir haben viele alte Häuser und wir haben einen wachsenden Bedarf an Wohnraum und an bezahlbaren Einfamilienhäusern. Um das zusammenzubringen, will ich ein neues Programm zur Förderung des Erwerbs von Bestandsimmobilien aus der Taufe heben, und zwar zusätzlich zur bestehenden Neubauförderung“, so die SPD-Politikerin.

Mit Förderung auch Werteverfall unsanierter Häuser stoppen

Das neue Förderprogramm könnte ihrer Ansicht nach auch dem Wertverfall älterer Häuser aufhalten. „Wenn wir die Nachfrage nach Bestandshäusern stärken, dürfte das auch die Preise im Bestand stabilisieren“, erklärte die Ministerin der Neuen Osnabrücker Zeitung gegenüber. Wenn dadurch mehr saniert werde, sei dies auch ein Gewinn für Umwelt und Klima.

Das Volumen stehe noch nicht fest, die Verhandlungen innerhalb der Bundesregierung würden laufen. Weiter äußerte sich Geywitz zuversichtlich, dass es in wenigen Wochen eine Entscheidung geben werde.

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Teure Preise gegen kleine Zinsen: War es früher wirklich einfacher, ein Haus zu finanzieren?

Der starke Anstieg der Immobilienpreise macht es jungen Menschen fast unmöglich, eine Immobilie zu erwerben. Früher sah das anders aus - oder? 

Etwas mehr als eine halbe Million Euro - so viel Geld müssen Immobilienkäufer in Hamburg inzwischen einplanen, wenn sie sich eine Doppelhaushälfte zulegen wollen. Ein Einfamilienhaus in der Hansestadt kostet inzwischen knapp 670.000 Euro im Durchschnitt. Nun ist Hamburg ein teures Pflaster. Doch auch wer in Leipzig eine Doppelhaushälfte erwerben möchte, muss tief in die Tasche greifen. Gut 400.000 Euro kostet der Spaß.

Die hohen Immobilienpreise schrecken Käufer ab. Und das sind vor allem Menschen ab dem 30 Lebensjahr, die nach den ersten Berufsjahren sesshaft werden wollen. Doch wie soll die "Generation Miete" die explodierenden Immobilienpreise samt Kaufnebenkosten stemmen? Früher war es definitiv leichter für junge Paare ein Haus - oder zumindest eine Wohnung - zu kaufen. Oder etwa nicht? 

Ist der Hauskauf wirklich teurer geworden?

Die "F.A.S" hat sich durchrechnen lassen, ob an der gefühlten Wahrheit, dass es die Elterngeneration leichter hatte, sich eine Immobilie zuzulegen, etwas dran ist. Allerdings nicht für den Kauf einer Wohnung, sondern eines Hauses. Zunächst müsse man drei wichtige Komponenten aufschlüsseln: Die Immobilienpreise und deren Entwicklung, die Höhe der Kredite und die Gehälter. 

Die Kaufpreise haben innerhalb von 30 Jahren saftig angezogen. Im bundesweiten Durchschnitt um 116 Prozent, so die "F.A.S", die sich auf Auswertungen des Analysehauses Bulwiengesa bezieht. So lag der Kaufpreis eines Reihenhauses mit einer Wohnfläche von rund 120 Quadratmetern im Jahr 1988 bei rund 190.000 Euro - heute würden dafür knapp 410.000 Euro im Durchschnitt fällig werden. 

Doch zeitgleich sind die Zinsen für einen Baukredit rapide zurückgegangen. 1988 lag der durchschnittliche Bauzins bei 7,25 Prozent bei einer Zinsbindung von zehn Jahren (in der Rechnung soll die Immobilie innerhalb von 35 Jahren abbezahlt sein). Heute liegt der Bauzins bei gleichen Konditionen bei rund 1,5 Prozent. Geld kann man sich heute also deutlich billiger leihen. Damit sei der Zwischenstand zunächst ausgeglichen, so die "F.A.S": Hohe Immobilienpreise zu günstigen Zinskonditionen. 

Die dritte Komponente seien die Löhne.  Und hier zeigt sich: Wer gut verdient, profitiert. Das Beispiel der Zeitung ist ein Uniprofessor der Besoldungsstufe C3. 1988 hätte er damit brutto 2652 Euro verdient, heute wären es 6772 Euro. Das Gehalt ist also in den vergangenen 30 Jahren um 155 Prozent gestiegen. Die Hauspreise hingegen seien "nur" um 116 Prozent gestiegen. "Für Gutverdiener ist es im Schnitt in den vergangenen 30 Jahren günstiger geworden, sich ein Haus zu leisten", sagt André Adam von Bulwiengesa  zur "F.A.S".

Eigenkapital und Kaufnebenkosten

Doch die Crux liegt im Detail, denn heute brauchen Immobilienkäufer durch die gestiegenen Preise deutlich mehr Eigenkapital, um sich günstige Kreditkonditionen zu sichern - und um die prozentual steigenden Kaufnebenkosten zu stemmen. Man braucht also Geld auf der hohen Kante. Wer erbt oder reiche Eltern hat, kann sich freuen. Alle anderen müssen sparen. Und hier zeigt sich: Die Besserverdienenden mögen zwar in den vergangenen 30 Jahren einen satten Lohnzuwachs erhalten zu haben. Der Reallohnindex zeigt hingegen, dass die Einkünfte auch durch die Teuerung der Verbraucherpreise abgeschmolzen sind. 

Die Preise steigen, die Löhne nicht

Bis 2016 stiegen die Reallöhne nur so wenig, dass sie nur minimal über dem zur Verfügung stehenden Löhnen im Jahr 1992 lagen. Auch für die Jahre danach legte dieser Wert kaum zu. "In den letzten 20 Jahren hat sich der Reallohnindex insgesamt nur wenig verändert – die Steigerung der Bruttomonatsverdienste wurde also im Wesentlichen durch die Steigerung der Verbraucherpreise aufgehoben", heißt es dazu bei der Bundeszentrale für politische Bildung.  

Die Löhne sind kaum gestiegen

Die Reallöhne, also das, was die Bürger nach Abzug von Steuern und der Inflation im Geldbeutel haben, steigen fast gar nicht. Und das sind die durchschnittlichen Lohnentwicklungen. Nimmt man also an, dass bei den Besserverdienenden ein gewisses Plus beim Lohn verbucht werden kann, müssen zwangsläufig andere Berufsgruppen stagnieren - oder sogar weniger verdienen. Der "Guardian" hat vor einigen Jahren auswerten lassen, wie sich das verfügbare Einkommen unterschiedlicher Altersgruppen entwickelt hat. Demnach hat sich das Einkommen der Altersgruppe der 25- bis 29-Jährigen sogar in den vergangenen 30 Jahren um fünf Prozent verringert. Eine der Ursachen seien immer noch die Nachwehen der Finanzkrise ab 2007, die schlechter bezahlte Jobs, Zeitarbeit und befristete Arbeitsverträge begünstigt hätten. Tatsächlich gibt es in der Altersstufe zwischen 29 und 34 Jahren auffällig viele Menschen, die befristet beschäftigt sind.

Einschränken für den Hauskauf?

Und so fällt es dem Gros der jungen Generation schwer, Eigenkapital zu bilden. Allerdings wolle sich die Generation auch nicht einschränken, um sich eine Immobilie leisten zu können, so die "F.A.S". Weniger teure Urlaube, weniger Avocado-Toast, weniger Bio-Lebensmittel? Gerade in Deutschlands Szenevierteln , wo die Preise weit entfernt vom bundesdeutschen Durchschnitt sich in immer astronomischere Höhen entwickeln, denkt die junge Generation gar nicht daran, Abstriche hinzunehmen. Wer aber abseits der nachgefragten Stadtteile oder im Speckgürtel auf Immobiliensuche geht, findet dort noch bezahlbare Immobilien.  Und so kostet eine Doppelhaushälfte in Harburg, einem Stadtteil jenseits der Elbe und somit etwas abseits, im Durchschnitt nicht einmal 400.000 Euro - also rund 100.000 Euro weniger als in Hamburg. 

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Privater Immobilienverkauf: Diese Fehler machen Eigentümer

So mancher Immobilienbesitzer verzichtet beim Verkauf auf die Unterstützung eines Immobilienmaklers. Mangels entsprechender Vorbereitung und Fachwissen können Fehler passieren. Welches die häufigsten aus Sicht von Immobilienexperten sind, zeigt eine Umfrage.

Einige Immobilienbesitzer führen den Verkaufsprozess in Eigenregie durch, ohne einen Immobilienmakler zu Rate zu ziehen. Ohne gründliche Vorbereitung und das nötige Fachwissen kann es dabei aber schnell zu Fehlern kommen mit negativen Folgen für den Vermarktungsprozess und die Höhe des Verkaufspreises.

„Einige private Eigentümer unterschätzen den zeitlichen und finanziellen Aufwand, der mit dem Verkauf einer Immobilie verbunden ist. Zudem fehlt in der Regel die Erfahrung bei der Präsentation einer Immobilie, die Kenntnis über erforderliche Unterlagen sowie das Fachwissen bei verschiedensten Fragen der Interessenten rund um Immobilien“, erklärt Beata von Poll, Mitglied der Geschäftsleitung bei VON POLL IMMOBILIEN. „Ein professioneller Makler erstellt unter anderem ein aussagekräftiges Exposé, hat Zugriff auf alle gängigen Internetportale, beantwortet alle Kundenanfragen und steht dem Verkäufer bei den Verhandlungen sowie beim Notartermin zur Seite“, so Beata von Poll weiter.

Mangelhaftes Exposé
Welche Fehler privatem Eigentümer beim Verkauf ohne Makler am häufigsten unterlaufen, dazu haben sich Immobilienexperten machen, dazu äußern sich Immobilienexperten im Rahmen einer Umfrage seitens VON POLL IMMOBILIEN. Angeführt wird die Rangliste der häufigsten Fehler von einem unzureichenden, fehlerhaften Exposé mit unprofessionellen Fotos.

Zu hoch angesetzter Preis
Auf Rang 2 folgt ein zu hoch angesetzter Angebotspreis. „Für eine erste Marktpreiseinschätzung nutzen heutzutage viele Eigentümer Online-Immobilienbewertungen. Sie basieren meist auf statistischen Methoden und geben eine Preisspanne als ersten Richtwert des Verkaufspreises an. Individuelle Ausstattungen, die einen wesentlichen Einfluss auf den Immobilienwert haben können, werden bei einer Online-Immobilienbewertung jedoch nicht berücksichtigt“, sagt die Expertin von Poll. So könnten Art und Baujahr der Heizung oder die Ausrichtung der Terrasse hier nicht erfasst werden. Deshalb sei eine Immobilienbewertung durch einen Immobilienmakler oder Sachverständigen vor Ort, der alle individuellen Kenndaten des Objekts aufnimmt, immer empfehlenswert zur Ermittlung eines genauen und realistischen Verkaufspreises.

Zu starke emotionale Bindung und fehlende Unterlagen
Der dritthäufigste Fehler ist laut Umfrage die zu hohe emotionale Bindung der Eigentümer an ihre Immobilie, die für eine objektive Verhandlung und Marktpreiseinschätzung ein Hindernis darstellen kann. Abgesehen davon stellt der private Immobilienverkauf ohne Makler Eigentümer vor weitere Herausforderungen: Fehlende Unterlagen können den Verkaufsprozess verzögern oder fehlendes Verhandlungsgeschick kann zur Hürde werden.

Unpassende Auswahl an Interessenten
Auch die unzureichende Auswahl von Kaufinteressenten kann sich negativ auswirken. „Eine gute Käuferauswahl ist äußerst entscheidend für einen erfolgreichen Vermarktungsprozess. Ein professioneller Makler übernimmt die Zielgruppenermittlung und verfügt meist über bereits vorgeprüfte Suchkunden in seiner Datenbank. Das beschleunigt den Vermarktungsprozess“, führt Beata von Poll aus. Wenn Immobilienexperten Besichtigungstermine nur mit ernsthaften Kaufinteressenten durchführen, die zur Immobilie passen, komme es außerdem nicht zu einem unkontrollierten Besichtigungstourismus.

Als weitere häufige Fehler ergab die Umfrage das Verschweigen von Mängeln, eine schlechte Erreichbarkeit des Eigentümers und fehlerhafte Grundrissangaben sowie die Wahl des falschen Vermarktungsweges oder eine mangelhafte bzw. gar keine Zielgruppenanalyse.

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Das sind die häufigsten Gründe für den Verkauf einer Immobilie

Der demografische Wandel wirkt sich zunehmend auf den Immobilienmarkt aus. Das zeigt eine Umfrage von immoverkauf24. Hohes Alter, Erbschaft und Tod sind demnach schon jetzt entscheidende Faktoren dafür, dass Immobilien auf den Markt kommen. Rund jeder fünfte Bundesbürger ist bereits älter als 67 Jahre. Bis 2060 wird es laut Berechnungen des Statistischen Bundesamts fast jeder Dritte sein. Die sich wandelnde Bevölkerungsstruktur prägt auch den Immobilienmarkt: Immer mehr Menschen sind auf eine altersgerechte Wohnumgebung angewiesen und auch für immer mehr Eigennutzer von Immobilien stellt sich die Frage, wie lange sie noch im Eigenheim verbleiben können. Ein altersgerechter Umbau ist schließlich oft teuer und aufwendig. Das Alter ist daher für die relative Mehrheit der Eigentümer der entscheidende Faktor, ein Haus oder eine Wohnung zu verkaufen. Das zeigt eine Umfrage von immoverkauf24 unter Immobilienbesitzern. 22% nannten darin Altersgründe als Grund für den Immobilienverkauf. Damit ist das Alter der am häufigsten genannte Grund.

Alter und Tod wichtigste Verkaufsgründe

Auch weitere Motive für den Verkauf sind Aspekte der alternden Gesellschaft. Rund ein Sechstel der Befragten gab an, eine Immobilie geerbt zu haben, ohne diese selbst nutzen zu wollen. Für 4% ist der Tod eines (Mit-)Bewohners, wie etwa des Partners, der Grund für den Verkaufswunsch. Insgesamt sind für mehr als 40% der befragten Eigentümer sind Alter und Tod ausschlaggebende Verkaufsgründe – und diese Zahl dürfte laut immoverkauf24 weiter steigen. „Nicht nur die Zahlen zeigen, dass der demografische Wandel Einfluss auf den Markt hat, wir merken es auch in unseren täglichen Beratungen: Das Thema Immobilienverkauf im Alter rückt immer mehr in den Fokus, zum Beispiel weil dabei eine Vollmacht für Angehörige notwendig ist“, sagt immoverkauf24-Geschäftsführer Dr. Niels Jacobsen. „Das Thema wir die Immobilienbranche künftig immer deutlicher prägen.“

Weitere Verkaufsgründe

Eine neue Lebenssituation belegt Platz vier der Verkaufsgründe. Für 14% der Eigentümer sind etwa Jobwechsel oder Familienzuwachs ausschlaggebend. Auf Platz fünf liegt Vermietungsmüdigkeit. 8% der Eigentümer haben schlicht keine Lust mehr auf die Herausforderungen der Vermietung. Ähnlich haben die Immobilien wegen „Scheidung oder Trennung“ verkauft. Weniger als 7% nennen „Kapitalbedarf“ als Grund.

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Kleine Makler sind besser

Große internationale Maklerkonzerne erbringen für ihre Kunden nicht zwingend eine bessere Leistung als Kleinbetriebe, sagt Adalbert Pokorski, Gründer von Greenwater Capital. In Sachen Engagement und Schnelligkeit können gerade die Mini-Makler punkten.

Bei Immobilientransaktionen sind die großen international aufgestellten Makler unternehmen vielfach erste Anlaufstelle: “Damit mache ich keinen Fehler”, ist das Kalkül des potenziellen Kunden. Der optimale Vermittlungspartner wird so allerdings nicht unbedingt gefunden. Exklusiver Objektzugang, intensive Kenntnis des jeweiligen regionalen Marktes, ein starkes Netzwerk vor Ort sowie hohes Engagement, gepaart mit einer soliden Vertrauensbasis bei Verkäufern, zeichnen den perfekten Makler aus – und da können kleine und kleinste Adressen oft punkten. Wenn der Makler selbst Chef oder gar zugleich einziger Angestellter seiner Firma ist, wird er den Erfolg mit mehr Ehrgeiz und persönlichem Engagement suchen als viele Mitarbeiter großer Firmen. Gleichzeitig würde ein Misserfolg seine Reputation und den eigenen Geldbeutel ganz empfindlich treffen. Kein Wunder also, dass er bereit ist die Extra-Meile zu gehen und dass er vor allem die langfristige Zufriedenheit seiner Käufer und Verkäufer in den Vordergrund stellt. Denn die kommen gerne immer wieder. Die persönliche Bindung vieler kleinerer Makler zu ihren Kunden ist aufgrund der Chef-Betreuung stark. Beim nächsten attraktiven Objekt ist die Wahrscheinlichkeit deshalb nicht gering, dass handverlesene, passende Interessenten direkt kontaktiert werden, während die internationalen Adressen die Immobilie vielfach per Auktion am Markt anbieten – und dann abwarten.

Käufer und Verkäufer haben großes Interesse an einer hohen Umsetzungsgeschwindigkeit und dass trotzdem kurzfristige Anpassungen von Details flexibel umgesetzt werden können. Auch hier gilt oft: klein sticht groß. Abstimmungsprozesse über Hierarchieebenen sind dem Ein-Personen-Makler in der Regel fremd. Meistens geht dies mit Kenntnis der Region und des Verkäufers einher. Während der Angestellte eines Makler Großunternehmens Datenbanken befüllt, in Meetings sitzt und Exposés diskutiert, kennt der kleine Makler fast jedes Haus in seiner Region von innen und die Eigentümer sowieso.

Nach diesem Loblied auf den Ein-Personen Makler bleibt nur noch die Frage zu klären, warum die großen Adressen trotzdem den Markt immer mehr beherrschen? Ein Grund ist, dass der kleine Wettbewerber ab einer gewissen Transaktionsgröße an seine Grenzen stößt. Oft kann dieser Konflikt jedoch aufgelöst werden, indem der kleine Makler auf sein Netzwerk zurückgreift und mit einem lokalen Asset-Manager zusammenarbeitet, der bei der Transaktion beratend zur Seite steht.

von Adalbert Pokorski
www.immobilien-zeitung.de

So oft verschätzen sich Eigentümer beim Wert ihrer Immobilien

Die Deutschen lieben ihre eigenen vier Wände. Dass Liebe auch bei Immobilien blind machen kann, zeigt eine aktuelle Umfrage von Homeday. Demnach überschätzt die große Mehrheit der Immobilieneigentümer den tatsächlichen Wert ihrer Immobilie. Mit der eigenen Immobilie sind tiefe Emotionen verbunden. Das führt häufig zu Fehleinschätzungen. Beim Wert der eigenen Immobilie verschätzen sich 88% der Eigentümer. Nur jeder Zehnte liegt in etwa richtig. Ganze 71% setzen den Wert zu hoch oder gar deutlich zu hoch an. Das sind Ergebnisse einer aktuellen Befragung des bundesweit aktiven Immobilienmaklers Homeday unter den über 220 Maklern des Unternehmens.

Vorgefertigte Meinungen beim Gang zum Makler
Homeday hat auch gefragt, ob die Immobilieneigentümer eigentlich mehrheitlich mit einer vorgefertigten Meinung zum Wert ihrer Immobilie zum Makler kommen. Dies geben 76% der befragten Experten an. Nur 24% sagen, dass eine Mehrheit der Eigentümer kein vorgefertigtes Bild hat. „Grundsätzlich ist es positiv, wenn sich Eigentümer mit dem Wert ihrer Immobilie befassen. Im Falle eines Verkaufs kann eine Fehleinschätzung jedoch einen negativen Einfluss haben, da zu teuer angebotene Immobilien länger im Verkauf benötigen und schließlich aufgrund eines geringeren Käuferinteresses auch zu niedrigeren Erlösen führen”, kommentiert Steffen Wicker, CEO von Homeday, die Umfrageergebnisse. Eine realistische Preiseinschätzung und gute Beratung würden einen möglichst hohen Verkaufswert für den Eigentümer sichern.

Darum kann es schon mal länger dauern
Bei den häufigsten Gründen, warum ein Immobilienverkauf einmal länger als erwartet dauern kann, landet ein falscher Preis ganz vorne. Ein zu hoch angesetzter Preis liegt mit 73% mit Abstand auf Platz 1. Dahinter folgen mit 44% Immobilien, deren Qualität schlecht ist bzw. die sanierungsbedürftig sind. Auf einem geteilten Platz 3 mit jeweils 27% liegen die Gründe „veraltete Ausstattung“ und „mangelnde Nachfrage am Standort“. (mh)

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Am Finanzamt vorbei Wann bleibt das Immobilienerbe steuerfrei?

Die eigene Immobilie? Fast unbezahlbar. Es sei denn, man ist Erbe. Allerdings bekommen auch mehr und mehr derart Begünstigte finanzielle Probleme, da das Finanzamt wegen der hohen Immobilienbewertungen trotz Freibeträgen mitunter Erbschaftssteuer verlangt. Das gilt. An eine Immobilie zu kommen, ohne eigenes Geld in die Hand zu nehmen, ist ein Traum. Zum Beispiel durch eine Erbschaft. Abgesehen davon, dass dies mit einem Trauerfall verbunden ist, können allerdings auch noch eine Menge Steuern anfallen. Denn im Leben ist nichts umsonst, was auch fürs Erben gilt. Wegen der rasant gestiegenen Immobilienpreise geraten auch immer mehr Erben in finanzielle Nöte.

Wer geerbt hat, muss dies dem Finanzamt mitteilen. Das muss innerhalb von drei Monaten ab dem Todestag des Erblassers geschehen. Der Fiskus wird dann gegebenenfalls von sich aus aktiv – und zwar dann, wenn das Vermögen über dem jeweiligen Freibetrag liegt, welche Begünstigte im Erbfall vor steuerlicher Belastung schützen können. Ungeachtet dessen, ob es sich um “Betongold” oder sonstiges Vermögen handelt. So können Ehepartner bis zu 500.000 Euro steuerfrei erben, bei Kindern sind es 400.000 Euro – von jedem Elternteil. Großeltern können ihren Enkelkindern 200.000 Euro vermachen, ohne dass der Fiskus zuschlägt. Auch für Geschwister, Nichten, Neffen und Lebensgefährten gibt es einen steuerlichen Freibetrag, er liegt allerdings nur bei 20.000 Euro. Hausrat im Wert von bis zu 41.000 Euro erben der Ehepartner oder Kinder beziehungsweise Enkelkinder steuerfrei. Zum Hausrat zählen neben der Wohnungseinrichtung und Geschirr etwa auch Bücher und das Auto.

Grundsätzlich gilt: Der Steuerfreibetrag ist umso höher, je enger die verwandtschaftliche Beziehung ist. Nur Geschwister machen hier mit dem geringen Freibetrag eine Ausnahme. Ist der jeweilige Freibetrag ausgeschöpft, greifen die individuellen Steuersätze – allerdings nur für die Differenz zwischen Freibetrag und dem Wert der Erbschaft.

Keine Erbschaftssteuer bei Selbstnutzung
Darüber hinaus können Ehe- oder eingetragene Lebenspartner und Kinder eine Immobilie steuerfrei erben. Den Steuervorteil können Erben aber nur nutzen, wenn sie die vererbte Immobilie selbst nutzen, also dauerhaft bewohnen. Außerdem darf das Haus oder die Wohnung zehn Jahre lang nicht verkauft, vermietet oder verpachtet werden. Für Kinder gilt, dass sie in die geerbte Immobilie innerhalb von sechs Monaten nach dem Erbfall selbst einziehen müssten. Das entschied der Bundesfinanzhof (BFH) in einem Urteil (Az.: II R 37/16). Wird das Objekt erst nach mehr als sechs Monaten selbst genutzt, dann wird die Steuerbefreiung nur im Ausnahmefall gewährt. Dazu muss der Erbe darlegen, zu welchem Zeitpunkt er sich zur Selbstnutzung der Wohnung für eigene Wohnzwecke entschlossen hat, aus welchen Gründen ein Einzug nicht früher möglich war und warum er diese Gründe nicht zu vertreten hat. Zudem ist die Steuerbefreiung auf eine Wohnfläche von 200 Quadratmetern begrenzt. Den Anteil über 200 Quadratmeter hinaus müssen die Erben versteuern. Laut dem Bund der Steuerzahler wird die Steuerbefreiungsvorschrift sehr streng ausgelegt. Sie gilt dann aber auch unabhängig davon, ob die persönlichen Freibeträge bereits durch anderes Vermögen, wie Aktien oder Bargeld, ausgeschöpft wurden oder das Familienwohnheim sehr hochwertig ist und den persönlichen Freibetrag von 400.000 Euro übersteigt.

Wohneigentum besser verschenken?
Liegt der Wert einer zu vererbende Immobilie über den Freibeträgen der Erben und planen diese nicht, diese zeitnah selbst zu nutzen, spricht einiges dafür, zu Lebzeiten das Haus an den Ehepartner, Kinder oder andere nahe Verwandte weiterzugeben – durch eine Schenkung. Denn hier winken dieselben Steuerfreibeträge, nur dass diese alle zehn Jahre aufs Neue ausgeschöpft werden. Wer also rechtzeitig damit beginnt, sein Vermögen zu verteilen und es in Abständen von zehn Jahren an seine Nachkommen weitergibt, sorgt dafür, dass die Begünstigten im Ergebnis weniger oder keine Steuern zahlen müssen, was bei großen Vermögen lohnend ist.

Bei Schenkung Nießbrauchrecht sichern
Beachtet werden sollte, dass der Schenker ab der Eintragung ins Grundbuch nicht mehr Herr im Haus ist, was Risiken birgt. Denn das Häuschen oder die Wohnung kann dann weder verkauft noch als Kreditsicherung benutzt werden. Wer in seiner Immobilie dennoch wohnen bleiben möchte, sollte sich deshalb unbedingt ein sogenanntes Nießbrauchrecht sichern. Damit kann nicht nur die verschenkte Immobilie weiter genutzt, sondern sie kann auch weiter vermietet werden. Die Mieteinnahmen gehören dem Inhaber des Nießbrauchrechts. Im Gegensatz zu Geld oder anderen Gegenständen muss eine Schenkung von Immobilien grundsätzlich notariell beurkundet werden. Hier kann auch eine etwaige Rückabwicklung fixiert werden, welche dem Gebenden beispielsweise bei Krankheiten im Alter, vor Todesfällen, Scheidungen, Geldnöten oder anderen Katastrophen die Möglichkeit gibt, wieder an seinen Besitz zu kommen – steuerfrei. Wichtig zu wissen: Durch eine Schenkung reduziert sich automatisch auch der Pflichtteil, der im Erbfall Angehörigen zusteht. Außer wenn diese in den letzten zehn Jahren vor dem Tod des Schenkers veranlasst wurden – dann werden sie zum Nachlass gezählt und erhöhen den Pflichtteilsanspruch. In diesem Fall gibt es dann einen sogenannten Abschmelzungsfaktor. Für jedes Jahr zwischen Schenkung und Erbfall wird der Wert der Schenkung um 10 Prozent reduziert. Verstirbt der Schenker bereits im ersten Jahr nach der Schenkung, bemisst sich der Pflichtteil am Gesamtwert des Nachlasses. Stirbt er im zweiten Jahr, beläuft sich der Pflichtteil auf 90 Prozent des Vermögenswertes, im dritten Jahr 80 Prozent. Erst nach zehn Jahren ist die Schenkung für den Pflichtteil ohne Bedeutung.

Quelle: ntv.de, awi